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这段时间，泰来坊酒店总经理王东东已接待过好几波现场咨询：“我是泰来坊原住民，听说酒店要开业了，我想预订我家以前的房间住一晚可以吗？”咨询的人都是旧改居民，有的已经搬迁至外区，有的甚至已经定居国外，专门坐飞机回来。
位于普陀区江宁路澳门路的泰来坊城市更新地块，这座承载着上海记忆的里弄建筑群，如今变身为知名酒店集团万豪旗下的普陀MOXY酒店。本月末，这座全国首家MOXY石库门酒店将正式营业，立即引发了关注。
无独有偶，在长寿街区，已运营一年半的鸿寿坊、近期焕新的昔步·统益里也均为曾经的旧改地块，如今共同构成了一条小而美的“精致烟火气”消费带。这些由旧改地块更新而来的商业体，不仅保留了历史肌理，更通过文商旅体展联动，探索出一条可持续的消费升级路径。??
城市更新，也是重要的营商环境。记者调查走访普陀长寿路街区，试图探寻：城市更新，如何激活消费新亮点？
石库门酒店：探索更亲民的微度假方式
泰来坊始建于20世纪30年代，由新仁纪营造厂出资建造，是上海晚期石库门里弄建筑的缩影。
近百年来，这里曾作为居民住宅和沿街商铺，却因岁月侵蚀逐渐褪色：狭窄的弄堂、斑驳的外墙、老化的设施，让这片历史街区一度陷入沉寂。
为唤醒城市记忆、改善居民生活，地块旧改完成后，在普陀区政府的统筹下，普陀西部集团对泰来坊启动了更新改造。
西部集团下属城市更新公司副总经理邵子龙告诉记者，更新前，该地块的里弄街巷空间肌理清晰完整，石库门建筑风貌具有一定的典型性。更新改造方案以“保留地块肌理，重塑建筑风貌，传承历史记忆，激活城市活力”为原则，旨在实现以点带面、辐射周边的城市更新目标。
改造后的泰来坊，最引人注目的当属知名酒店集团万豪集团MOXY品牌入驻。MOXY酒店是万豪国际集团旗下的一个精品生活方式品牌，全称为Marriott of X&Y Generation，为X、Y千禧新生代旅行者打造。
记者看到，如今，上海普陀MOXY酒店的大理石门头保留原始建筑风貌和肌理，复刻了泰来坊原始牌楼的细节。酒店整体呈现石库门风格，以经典的青砖灰瓦为主色调，融入现代线条，既复古又时尚。
泰来坊周边区域作为中国近代民族工业发祥地，曾经纺织厂、印染厂、啤酒厂等云集，设计时保留了不少独特的工业元素，比如工厂印象涂鸦、锯齿风格的装饰品等，“酒店主打了海派工业风，要让客人入住时，既能触摸1930年的砖墙，又能感受2025年的心跳。”酒店总经理王东东说。
普陀MOXY酒店内景
普陀MOXY酒店内景
酒店大堂内，两层楼高的大片落地窗带来通透的视野。台球桌、老式电话，方形厨房酒吧、十余个休闲座椅带来了开阔的交友空间；沿着一楼复古旋转楼梯向上，还可以看到镶嵌着石库门雕花元素的图书馆、会议室和健身房。
酒店拥有92间风格迥异的客房，包括一楼庭院房和五楼四米挑高房，价格从600—1000余元/天不等。入住庭院房的客人，可以坐在庭院的椅子上，感受石库门天井里的休闲时光。顶楼部分房型，还1比1还原了老虎窗结构。
值得一提的是，酒店一楼的酒吧、咖啡厅、餐饮，倡导开放式理念，不仅服务于酒店住客，还向居民开放，让酒店与城市更好地融为一体。
王东东说：“酒店距离上海火车站约1.4公里，步行可达地铁站及街区内各商业体。开业后，有望成为游客入沪第一站。”
普陀MOXY酒店内景
空间重构：延续里弄结构的“无边界街区”
如果上海普陀MOXY酒店的客人在周边逛逛，15分钟内，就可以走到鸿寿坊、统益里，无论是喝杯咖啡、小酌一杯，还是吃顿美餐、晒晒太阳，都是不错的选择。
仔细观察会发现，传统商业体往往以“封闭式盒子”形态存在，而长寿街区的更新项目，不仅MOXY酒店采用开放式理念，鸿寿坊、统益里更是采用了开放式街区设计，形成“商业+社区+公共空间”的融合格局。
瑞安房地产鸿寿坊项目总经理王莹说，很多老上海人都对长寿路很有感情。大自鸣钟一带，曾经商肆繁荣、人声鼎沸，是沪西重要商业中心；亚新生活广场曾经领风气之先，举办的张信哲演唱会万人空巷……这份曾经的繁华与怀旧，成为开发商与商家选择长寿路的重要原因，而打破物理边界，实现人流共享，将成为重新激活长寿路的关键。
有趣的是，石库门里弄的鱼骨状肌理，本身就为商业的开放提供了天然的条件。
在鸿寿坊，1933年始建成时的鱼骨状肌理石库门里弄结构被保留下来，红色屋顶延续了旧改之前的屋顶颜色和样式，门头的花纹保留了ArtDeco建筑经典的装饰元素，从老房子回收的红色陶土砖构成了鸿寿坊食集的主要面貌……
在王莹看来，从古至今，人们对于舒适的街区尺度并没有变化，因此鸿寿坊以开放的方式延续了西康路、新会路的小街区尺度。但生活方式改变了，商业业态就要多元、迭代。人们可以从任何一个地方进入鸿寿坊，只是单纯逛逛，却可以让一家四代人都找到自己的喜好。
在占地面积更小的昔步·统益里，为了在传承海派里弄建筑历史文脉与新生活、新腔调之间寻求平衡，西部集团采用拆除新建、构件保护、增加地下空间等方式进行更新改造，颇具里弄特色的“鱼骨状”街道格局将三片建筑有机串联为整个步行街区，最终成为功能完备的商业办公复合地标。
昔步·统益里
昔步·统益里
这种融合现代商业与历史风貌的开放式焕新，与在地文化、在地风貌、在地环境共存，将社区商业氛围重新带入市民日常。
数据显示，自2023年9月开业以来，鸿寿坊以1.5万平方米的空间实现了日均客流超2.7万、年接待量逾千万人次的“网红”效应。调研发现，以鸿寿坊为“活力原点”，大约30%的客流会顺访周边商业体，人气和流量沿长寿路不断延展，形成消费链。
王莹说，长寿路上的商业体是共生关系，我们希望成为一支“催化剂”，推动实现街区共荣。
业态创新：源于老底子的精致烟火气
从业态上看，“吃”几乎占据了鸿寿坊商业业态的90%。
这正是历史的延续和迭代——1933年开始，这里有了卖米的吆喝，20世纪七八十年代，这里可用粮票换副食品，而今鸿寿坊的沿街区域，定位为“日咖夜酒”形态，引入精品咖啡馆、小酒馆、精致餐饮等，为追求潮流生活的群体提供丰富体验。?
鸿寿坊
鸿寿坊
雅俗共赏的饮食特性，被呈现在鸿寿坊的食集小店里。美式街头汉堡店和意大利牛肚包中间是胶东海鲜水饺，潮汕本地卤味店邻居是本地糖炒栗子铺，转身还能买上现炒葵瓜子，或者坐在养生茶饮店喝上一杯。
美式餐饮chili's的店长Jay告诉记者，自开业以来，餐厅生意一直很好，工作日营业额达到2万元左右，周末可达4万元左右。“现在我们的消费者年龄跨度很大。白领中午来吃饭，老年人来喝下午茶，年轻人晚上来喝酒，周末则接待亲子家庭。”
主打上海菜的餐厅杜九月，以吸引老年客群为主。工作日下午1:30，记者看到，这里的上座率依然有五成，八成以上为老年人。住在江宁路上的戴芳阿婆告诉记者，自己几乎每周都要和老伴过来吃一次，招牌鱼头是必点的菜，两人一顿花上200元左右。“我喜欢逛鸿寿坊，这里每天都很热闹，吃完饭我们还会顺便买点菜、带几块葱油饼回家。”
打出“文化潮流牌”，则是昔步·统益里在长寿路商圈中的差异化竞争策略。由于商业体量较小，很多商铺都采用了复合型业态。
邵子龙介绍，眼下，昔步·统益里的招商正全力冲刺中，商户已入驻七成。入驻昔步·统益里的各类店铺中，普陀区首店的比例为100%，全市首店的比例则超过五成。
比如，全国首家由加拿大驻沪领事馆推荐的“StyleCanada”加拿大户外用品集合店铺，在开业之初就辟出了场地打造“早C晚A”的休闲餐饮空间，让市民们走进店铺社交，带动产品销售额的增长。店长介绍：“店铺的目标就是提供北美的轻松生活方式。长寿路上无论年轻人还是老年人，很多都有出国的经历，对于咖啡或是运动休闲服饰，都有自己的见解。我们将根据顾客喜好，不断调整商品。”
正在试营业的祁彩源青藏文化演艺餐吧，除了可以吃到牦牛壮骨汤、冬虫夏草红菇鸡汤、酥油茶等青藏特色餐饮，还特设演艺舞台，晚上7点—10点，由专人表演青藏歌舞，为客人献上哈达。客人有兴致，也可以一起歌舞。
青藏文化演艺餐吧
即将开业的ESEE BAR&LOUNGE，是国内知名的模特经纪机构打造的复合艺术空间，集合红酒雪茄吧、艺术展厅及品质餐饮为一体。
长寿路上原永乐电器所在地，如今变身长寿里：品回味清真西北菜，日营业额超过10万元，净素包子永远排着长队；189广场主打“亲子牌”，周末攀岩馆客流超过700人次；亚新生活广场也采用“白天银发经济+晚上夜经济”的分层策略，精准抓住客群……
居民们发现，以前那条烟火气十足的长寿路又渐渐回来了，而且变得更精致、有味道了。
长寿里
情感连接：打造街区邻里社交场
如果说，石库门的更新保留了历史记忆，吸引了居民游客前来“情感消费”，那么，街区的文旅商体展联动，则带来新鲜感，制造了更多的消费场景。
拿鸿寿坊来说，4月22日启动的2025天地绿动生活节，将持续两个月，聚焦“可持续社区生活方式”理念，深度链接全龄段居民需求。其间，“绿动国潮咖啡节市集”，以咖啡文创周边、互动游戏、绿色有机农场风物等摊位，打造都市轻自然空间；“烟火市集”及 “好绿友游园会市集”，则通过玩具周边、非遗手作、趣味童年游戏等环节，传递松弛自在的生活态度。
王莹表示：“商业体的开业只是开始，需持续调整业态，进行长期主义运营，否则所谓的‘网红’可能只是昙花一现。而文旅商体联动，不仅可以提升消费，也打造了人本友好的邻里社交场，形成街区与社区共生的形态。”
鸿寿坊食集
2025天地绿动生活节正在举行
住在长寿路上的80后孙兰告诉记者，自己经常逛鸿寿坊，还喜欢约了朋友一家一起参与各种市集，孩子们通过打卡互动获取各种小礼品，然后再一起聚餐。
如今鸿寿坊在每月28日会员日，开展“1%消费捐”计划，鼓励消费者将小票捐出，鸿寿坊将其面额的1%用于长寿社区公益，如为孤老送米油等，从而增强社区认同。?
2025上海国际咖啡文化节期间，普陀区将咖啡文化与中国旅游日相结合，推出“啡尝苏州河”艺术生活季，届时，鸿寿坊、昔步·统益里等都会加入其中。
今后，昔步·统益里还将设立“艺术社交客厅”，聚焦文化潮流活动，打造一个集文化艺术、餐饮娱乐、特色零售等于一体的海派精品文化潮流街区。
昔步·统益里的火浪烤肉合伙人James告诉记者，街区活动常常能带来跨区客流，会有浦东、杨浦等区的消费者专程过来打卡。
长寿路街道党工委书记王远华介绍，街道搭建平台，牵头成立了长寿路城市更新临时党委，定期组织商户学习交流，普陀区相关委办局、街道负责人参加，随时帮助解决问题。长寿街区的商业体目前形成联动、共生生态，与不久前刚刚升级的长寿公园、长寿社区卫生中心等一起，共同提升了居民15分钟社区生活圈的获得感。??
随着时间的变迁和城市的拓展，上海一部分石库门里弄已经从曾经的居住功能向其他功能转化。在上海社会科学院应用经济研究所研究员万勇看来，通过城市更新并植入新业态，将其打开成为公共性的文旅、商业载体，既保留烟火气，也能让更多寻常百姓进入，体验其历史肌理，重构消费生态，是一种值得借鉴推广的方式。
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